Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das wesentliche Instrument zur Steuerung der kommunalen städte-baulichen Entwicklung. Üblicherweise wird sie in einem zweistufigen Verfahren vollzogen. So stellt der Flächennutzungsplan die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung im gesamten Gemeindegebiet in den Grundzügen dar. Hierauf aufbauend werden schließlich Bebauungspläne entwickelt, die die städtebauliche Ordnung in einzelnen Teilbereichen des Gemeindegebietes rechtsverbindlich festsetzen.

Da in einem solchen Bauleitplanverfahren verschiedenste Interessen berührt werden, hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) klare Vorgaben erlassen, wie die Mitwirkung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange sicherzustellen ist. Ein Bauleitplanverfahren folgt im Regelfall daher dem folgenden Muster:

• Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)
• Frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung (§ 3 Abs. 1 i. V. m. § 4 Abs. 1 BauGB)
• Öffentliche Auslegung des Entwurfs (§ 3 Abs. 2 i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB)
• Flächennutzungsplan: Feststellungsbeschluss und Genehmigung (§ 6 Abs. 1 BauGB)
• Bebauungsplan: Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)
• Bekanntmachung (§ 6 Abs. 5 i. V. m. § 10 Abs. 3 BauGB)

Flächennutzungsplan und Landschaftsplan

Der Flächennutzungsplan fungiert als vorbereitender Bauleitplan, in dem er in Grundzügen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde ausweist. Insbesondere Flächen für Bebauung, Infrastruktureinrichtungen sowie Freiraum- und Umweltschutz werden in diesem Zuge dargestellt. Dieser strategisch orientierte Plan entfaltet jedoch nur für die Gemeindeverwaltung selbst eine Bindungswirkung, indem sie sich verpflichtet, Bebauungspläne inhaltlich hieraus zu entwickeln. Eine unmittelbare rechtliche Bindungswirkung für Private lässt sich aus dem Flächennutzungsplan somit nicht ableiten, jedoch dürfen gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB beispielsweise Bauvorhaben im planungsrechtlichen Außenbereich den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht widersprechen.

Der aus einem zeichnerischen sowie textlichen Teil bestehende Flächennutzungsplan der Gemeinde Wustermark ist mit der ortsüblichen Bekanntmachung am 17.07.2006 in Kraft getreten. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass in den Jahren 1997 und 2000 Landschaftspläne verabschiedet wurden, die fachplanerische Aussagen zur beabsichtigten Entwicklung von Natur und Landschaft treffen. Diese Planwerke wurde jedoch im Rahmen der darauffolgenden Flächennutzungs­plan­auf­stellung nicht nochmals als eigenständige Pläne aktualisiert und stattdessen direkt in den vorbe­reiten­den Bauleitplan integriert. Ferner ist zu erwähnen, dass im Jahr 2017 für den Bereich des ersten Bauab­schnittes im Olympischen Dorf Elstal die ursprünglichen Darstellungen des Flächen­nutzungsplanes durch ein eigenständiges Änderungsverfahren abgelöst wurden. Die dritte Änderung des Flächennutzungsplans erfolgte 2022 für den zweiten Bauabschnitt des Olympischen Dorfes. Seit 2023 ist die 4. Änderung des Flächennutzungsplans für den Geltungsbereich "Heidesiedlung Nord" rechtskräftig.

Bebauungspläne und sonstige planungsrechtliche Satzungen

Die als Satzung beschlossenen Bebauungspläne regeln rechtsverbindlich, in welcher Art und Weise einzelne Teilgebiete der Gemeinde genutzt und bebaut werden dürfen. Auf dem Bauordnungsrecht beruhende Gestaltungsvorschriften können dabei entweder direkt in den Bebauungsplan integriert oder auch unabhängig hiervon als eigenständige Gestaltungssatzungen erlassen werden. Bebauungspläne bestehen insgesamt aus Festsetzungen, welche üblicherweise sowohl in zeichnerischer als auch textlicher Form erlassen werden, sowie einer Begründung, die Erforderlichkeit, Ziele und Auswirkungen der Planung aufzeigt.

Eine Sonderform stellt dabei der durch § 12 BauGB definierte vorhabenbezogene Bebauungsplan dar. Während es beim klassischen Angebotsbebauungsplan dem einzelnen Grundstückseigentümer überlassen bleibt, ob beziehungsweise zu welchem Zeitpunkt er von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Gebrauch machen möchte, verpflichtet sich der Träger eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vertraglich, ein konkret definiertes Bauvorhaben in einem vereinbarten Zeitraum auch tatsächlich zu realisieren.

Um die Ziele eines sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes abzusichern, kann die Gemeinde eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB als Satzung verabschieden. In dieser können Verbotstatbestände zeitlich befristet definiert werden, beispielsweise in Form einer Untersagung sämtlicher Bauvorhaben.

Ist für ein Teilgebiet kein Bebauungsplan festgesetzt, richtet sich dessen Bebaubarkeit nach den § 34 (Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) und 35 (Bauen im Außenbereich) des BauGB. Die Gemeinde hat dabei gemäß § 34 Abs. 4 BauGB die Möglichkeit, die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles durch eine Klarstellungs-, Abrundungs- oder Ergänzungssatzung zu definieren.

Mit Hilfe der Instrumentarien des besonderen Städtebaurechts (§§ 136-191 BauGB) lassen sich zudem spezifische städtebauliche Zielstellungen verfolgen. Hiermit sollen insbesondere Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen bewältigt, aber auch die städtebauliche Ordnung erhalten oder durch bestimmte Gebote verwirklicht werden.

In der untenstehenden tabellarischen Übersicht sind die rechtskräftigen Bebauungspläne und sonstigen planungsrechtlichen Satzungen der Gemeinde Wustermark aufgelistet. Unter den folgenden Reitern der einzelnen Orts- beziehungsweise Gemeindeteile lassen sich die jeweiligen Dokumente herunterladen. Die Geltungsbereiche einzelner Bebauungspläne können sich überlagern, wobei das jeweils aktuellste Planwerk die planungsrechtliche Situation bestimmt. Derartige Überplanungen sind in der vorgenannten Tabelle erwähnt. Dennoch empfehlen wir Ihnen, sich bei der Gemeindeverwaltung über die jeweilige planungsrechtliche Situation eines Flurstückes zu informieren. Für sämtliche Fragen zur Bauleitplanung innerhalb der Gemeinde Wustermark stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Sachgebiet Stadtplanung / Gemeindeentwicklung des Fachbereiches II Gemeindeentwicklung, Klimaschutz und Soziales zur Verfügung.

Einen räumlichen Überblick der geltenden planungsrechtlichen Satzungen bietet das Geoportal des Landkreises Havelland.

Bebauungspläne / Dokumente [OT Buchow-Karpzow]

Bebauungspläne / Dokumente [GT Dyrotz]

Bebauungspläne / Dokumente [OT Elstal]

E 1 »Gewerbegebiet Elstal«

E 2 »Gewerbegebiet Süd«

E 5 »Kirschsteinsiedlung«

E 6 »Wohngebiet Eulenspiegel-, Scharnhorstsiedlung«

E 11 »Kiefernsiedlung Ost«

E 12 ‌​»Radelandberg Nord«


E 13 »Bahnhofstraße, 4. BA«

E 14 »Straße zur Döberitzer Heide«

E 16 »An den Stahlhäusern«

E 17 »Rosa-Luxemburg-Allee, Mitte«

E 19 »Kiefernsiedlung Nordwest«

E 20 »Informations- und Bildungszentrum Döberitzer Heide«

E 21 »Verbindungsstraße Demex Allee, Puschkinstraße«

E 22 »Verbindungsstraße Dyrotzer-Ring, Maulbeerallee«

E 24 »Verbindungsstraße Puschkinstraße, Rosa-Luxemburg-Allee«

E 26 »An der Schule, Teil A&B«

E 27 »Garagen an der Hauptstraße«

E 28 »Heidesiedlung, Teilgebiete A&B«

E 29 »An der Straße zur Döberitzer Heide, Teil A«

E 36 A&B »Olympisches Dorf«

E 44 »Heidesiedlung Nord«

E 46 »Karls«

Sanierungssatzung Blockbauten Olympisches Dorf

B-Pläne / Dokumente [OT Hoppenrade]

B-Pläne / Dokumente [OT Priort]

B-Pläne / Dokumente [GT Wernitz]

B-Pläne / Dokumente [OT Wustermark sowie Güterverkehrszentrum]

W 4 »An der Siedlung«

W 5 »Gewerbegebiet Nord Teil 1«

W 6 »Gewerbegebiet Dyrotz«

W 7 »Güterverkehrszentrum Teil A,B,C,E«

W 8 »Neue Bahnhofstraße«

W 49 "Rechenzentrum 1 Wustermark Nordwest"